¿Qué Debe Saber?
Si está pensando en construir una vivienda, bien de primera residencia o como vivienda de recreo, hay una serie de cuestiones que debería saber para no cometer errores habituales, que en la mayoría de los casos, se producen por desconocimiento, falta de tiempo, etc. A continuación detallamos una serie de recomendaciones que esperamos le sea de ayuda en el caso de que haya decidido emprender esa gran experiencia que supone construir su propia vivienda. Estas recomendaciones las hemos dividido en los siguientes apartados:
• Lo que debe saber antes de comprar una parcela.
• Lo que debe saber antes de contratar un proyecto de arquitectura a un arquitecto.
• Lo que debe saber antes de contratar un constructor para construir su vivienda.
• Lo que debe saber durante el proceso de construcción de la obra.
• Lo que debe saber al finalizar la obra.
LO QUE DEBE SABER ANTES DE COMPRAR UNA PARCELA.
Para construir cualquier vivienda es necesario disponer de un solar o una parcela donde ubicar la futura construcción.
En el caso de que ya tenga elegido el solar o la parcela, asegúrese de tener presentes varios aspectos antes de decidirse a formalizar la compraventa como son:
* La orientación. Este es un factor importante que afectará especialmente en el proyecto de la futura vivienda y su configuración.
* La inclinación del terreno. Ésta característica puede ser una ventaja o un inconveniente a la hora de construir su futura vivienda. Conviene estudiar con detenimiento este factor determinante antes de seguir adelante.
* La Cédula Urbanística. Nos permitirá saber qué es lo que podemos hacer y que no. Muchas veces nuestras ilusiones y proyectos constructivos se ven frustrados debido a no haber prestado atención a este punto tan importante.
* Características del terreno. Es un dato que tenemos que saber antes de adquirir un terreno, ya que de ello depende directamente el coste que va a suponer la ejecución de las obras. Un terreno desfavorable puede incrementar los gastos de la construcción espectacularmente frente a un terreno con características favorables. Merece la pena el esfuerzo en determinar las propiedades del suelo donde asentaremos la futura vivienda, como son su composición, características portantes, etc.
* Elementos inherentes al terreno.
Hay otros aspectos, que aunque se dan por obvios, no está de más hacer aquí mención de ellos, ya que son particularidades con las que habrá que convivir siempre, como son los gastos de comunidad, el IBI municipal, servicios básicos como ambulatorios, farmacias, hospitales, facilidad de accesos, transportes públicos, servicios de limpieza y recogida de basuras, dónde están ubicados los contenedores más cercanos para evitar malos olores y animales e insectos no deseados que acuden a los restos de alimentos, proximidad a centros de depuración de aguas fecales, nivel del terreno con respecto al nivel del colector general de aguas residuales, si existe o no red de saneamiento general, nivel del terreno con respecto a la calle o calles de acceso con el fin de evitar inundaciones por tormentas o ríos desbordados, si existe acometida de agua municipal y la calidad del agua suministrada, si hay facilidad de conexión a servicios de comunicaciones como teléfono o Internet, si existe vigilancia o no, si linda con caminos vecinales de poco tránsito por donde, en caso de robo, los ladrones tengan facilidad de acceso y huída sin ser vistos, vegetación existente y nivel de protección de esa vegetación, ruidos del entorno, acontecimientos públicos estacionales, servidumbres, las condiciones de los estatutos de la comunidad de propietarios, etc.
Además, por supuesto, hay que tener en cuenta las cargas que puedan existir sobre el terreno como puedan ser deudas con el Ayuntamiento, hipotecas, embargos, etc.
Si por el contrario ya dispone de un terreno, lo primero que debemos saber es que es lo que podemos hacer en él. Qué es lo que permite construir la normativa del municipio donde se encuentra el terreno. Para ello es necesario hacer una consulta al Área Urbanística de su Ayuntamiento y solicitar la Cédula Urbanística para su parcela o solar.
En poco tiempo su Ayuntamiento le facilitará esos datos con los que poder empezar a trabajar.
LO QUE DEBE SABER ANTES DE CONTRATAR UN PROYECTO DE ARQUITECTURA A UN ARQUITECTO.
Una vez superado el punto anterior, toca decidir cuales son las características que necesitamos que nuestra futura vivienda reúna. Los aspectos fundamentales que tendremos que tener en cuenta a la hora de proyectar la futura vivienda son: funcionales, estéticos, seguridad, y ahorro energético.
Funcionales: Deberemos pensar cuantas personas van a hacer uso de la vivienda, sus edades, estado físico, la estacionalidad del uso, espacios de trabajo, etc.
Estéticos: En función del entorno y de las condiciones climáticas del lugar, deberemos dedicar especial atención a este punto. La construcción no sólo debe ser funcional, también es importante la estética general, tanto interior como exterior. Es lo que se ve todos los días y es lo que marca la diferencia.
Seguridad: Este punto es importante. Cuando se habla de seguridad lo primero que se piensa es en la seguridad ante robos, pero existe otro tipo de seguridad igual de importante como la seguridad ante incendio, inundación, descargas eléctricas, elementos naturales, y de los propios elementos constructivos de seguridad pasiva.
Ahorro energético: El ahorro energético es fundamental para hacer una vivienda eficaz, además de ser obligatorio con la nueva ley. Es importante que la vivienda sea sostenible ya que además de proporcionarnos un ahorro energético y económico importante, cooperamos con el medio ambiente y con el esfuerzo común de construir un mundo mejor para nuestros hijos.
Ya conocidos los puntos esenciales que sabemos que queremos para nuestra futura vivienda, es necesario los servicios de un arquitecto que de forma a esos conceptos, a nuestras necesidades y que los adapte a la Normativa Urbanística de la zona.
La elección del arquitecto es muy importante. Ha de ser una persona que transmita confianza y en la que se pueda confiar, ya que de ella dependerá el correcto desarrollo de la obra y que el proyecto en general llegue a buen puerto. El arquitecto deberá saber escuchar, ponerse en nuestro lugar, entender nuestras necesidades y nuestras ilusiones, aconsejarnos en todo momento que es lo mejor y lo peor de cada situación y apoyar nuestras decisiones.
Pero el arquitecto además de dar forma al proyecto, es el que supervisará la correcta ejecución de la obra, será el mediador entre la propiedad y el constructor, entre la propiedad y el Ayuntamiento, será parte importante entre la propiedad y la entidad bancaria que financie la construcción, será la persona a la que acudiremos para pedir consejo sobre multitud de aspectos de toda índole que surgirán durante el proceso constructivo.
En definitiva, el arquitecto es una pieza clave y de la fluidez de nuestra relación con él, dependerá la buena marcha y terminación de la obra.
A la hora de decir por un arquitecto o un estudio de arquitectura concreto, es importante haber solicitado previamente presupuestos de varios estudios de arquitectura con los que poder comparar y nunca menos de tres presupuestos.
Tenemos que fijarnos bien qué incluyen estos presupuestos, ya que nos encontraremos con presupuestos de todo tipo y no todos incluyen los mismos conceptos. Un presupuesto normal de un arquitecto debería incluir lo siguiente:
• Visita al terreno.
• Consultas técnicas al Ayuntamiento.
• Anteproyecto.
• Proyecto Básico.
• Cálculo de Estructura.
• Proyecto de Aprovechamiento Energético Solar (obligatorio).
• Proyecto de Ejecución.
• Estudio Básico de Seguridad y Salud.
• Visado del Colegio Oficial de Arquitectos.
• Dirección Facultativa de la Obra por Arquitecto Superior.
• Certificado de Final de Obra.
Si no incluyen estos puntos dentro del presupuesto, significa que cuando llegue el momento, facturarán por conceptos adicionales, lo que supondrá gastos inesperados que deberá hacer frente, dañando así otras partidas presupuestarias de la obra a las que ese dinero iba destinado con el perjuicio que eso supondría en la buena marcha y finalización de la obra.
También hay que saber que además del Arquitecto es obligatorio la figura del Arquitecto Técnico o como se denominaba antes, del Aparejador.
El Aparejador, además de obligatorio, es necesario ya que es la persona encargada de que la obra se ejecute tal y como se ha proyectado y no dejar ningún punto sin control. Es el encargado de comprobar la calidad de los materiales, la correcta ejecución, dar el visto bueno a los acabados, etc, etc.
El servicio del Aparejador lo puede ofrecer el propio Estudio de Arquitectura o por el contrario que sea ajeno a éste. En el caso de que lo ofrezca el Estudio de Arquitectura donde se contrate el proyecto, es necesario que quede bien reflejado en el presupuesto.
Además del Arquitecto y del Aparejador, hay otros servicios que, con el nuevo Código Técnico de la Edificación, es obligatorio realizar, como es el Estudio Geotécnico del terreno, para conocer las características de éste.
Como decimos el Estudio Geotécnico es de obligado cumplimiento y supone un costo en la partida presupuestaria a la que hay que tener en cuenta. Algunos Estudios de Arquitectura lo incluyen en el presupuesto, si es así, al igual que el Aparejador, debería quedar reflejado en el presupuesto.
LO QUE DEBE SABER ANTES DE CONTRATAR UN CONSTRUCTOR PARA CONSTRUIR SU VIVIENDA.
Una vez que tengamos el proyecto habrá que solicitar la Licencia de Obras de nuestro Ayuntamiento el cual, tras estudiar el proyecto y cobrar las tasas, concederá la Licencia de Obra.
Con nuestra Licencia de Obra ya podremos iniciar la construcción de nuestra vivienda. Pero para ello necesitaremos una empresa constructora que sea la encargada de dar forma material a lo que hasta este momento solo estaba en el papel.
Es muy recomendable pedir varios presupuestos a distintas constructoras y no menos de cinco. Es importantísimo dedicar el tiempo que sea necesario a leer cada uno de los presupuestos y saber perfectamente lo que incluyen. Para esta labor es recomendable pedir consejo al arquitecto para que nos asesore sobre numerosos conceptos que aparecen en dichos presupuestos.
Es importante saber cómo piensan ejecutar las obras, calidades de los materiales a utilizar en cada una de las partidas especificando marca y modelo de cada uno de ellos, precios unitarios y mediciones de cada una de las partidas del presupuesto, plazos de entrega, formas de pago, etc.
Una vez que nos decidamos por una empresa constructora y antes de firmar el contrato, es fundamental leerse bien éste, asegurarse que queden bien reflejado lo que incluye el presupuesto, la fecha de inicio y finalización de la obra, cláusulas de penalización por incumplimiento de plazos, formas de pago, etc. En esto también podremos contar con la experiencia de nuestro arquitecto para pedirle consejo.
Además es muy importante visitar alguna obra realizada por el constructor de reciente ejecución y a ser posible que ésta ya se encuentre finalizada. También sería bueno poder hablar con la propiedad para que nos diga cuál fue su experiencia con el constructor.
Si el constructor es reacio a mostrar alguna de sus obras o a intercambiar impresiones con alguno de sus clientes, es una buena señal para saber que ese constructor no nos interesa.
Hay que desconfiar de los presupuestos muy económicos. La experiencia nos ha enseñado que, al final, lo barato siempre ha salido muy caro. No existen fórmulas mágicas, ni chollos increíbles. Si algo es sospechosamente económico, una de tres: No tienen pensado hacer lo que dicen que van a hacer y cómo lo van a hacer, o buscarán la forma de pedir más dinero durante la obra, o sencillamente la obra no se terminará.
Tampoco significa esto que un presupuesto caro es garantía de que todo va a salir bien. Muchas veces los presupuestos más elevados son aquellos en que la práctica habitual es subcontratar sistemáticamente todas y cada una de las partidas de la obra a terceras empresas quedándose con un margen de beneficio, por lo que buscan subcontratas económicas para que ese beneficio sea mayor. Al final falla la coordinación de las obras, los tiempos de ejecución, las calidades de los materiales y de los acabados, surgen imprevistos no presupuestados y el caos termina reinando.
Un presupuesto justo, veraz y razonable es un buen indicador de una obra saludable.
LO QUE DEBE SABER DURANTE EL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA.
Una vez iniciadas las obras deberemos saber que puntos son los más importantes, y fundamentalmente son: El replanteo de zanjas de cimentación, saneamiento y acometidas, replanteo de muros, forjados, cubierta y su aislamiento, replanteo de divisiones interiores, instalaciones eléctricas y de fontanería, yesos, solados y alicatados, carpinterías, acabados, etc. entre otros.
Evidentemente la mayoría de las personas no tienen conocimientos suficiente para comprobar que, esos puntos tan importantes de la obra, se ejecuten bien. Pero para eso tendremos nuevamente el apoyo de nuestro arquitecto y de nuestro aparejador que se preocuparán de que todo se haga como se tiene que hacer. Aun así, no está de más mantener una reunión con ambos y con el constructor a pie de obra para tratar estos puntos cardinales in situ, tomar el pulso de la obra y ver que todo es correcto.
A medida que transcurre la obra habrá que hacer frente a las certificaciones periódicas y por tanto al pago de las facturas. Las certificaciones deberán realizarlas conjuntamente el constructor, el arquitecto, el aparejador y la propiedad. Podrán ser quincenales o mensuales según acuerdo, aunque lo normal es que sean mensuales y éstas se realicen finalmente cada veinte días, debido a que entre mediciones, rectificaciones y pagos, pasa una semana más o menos.
Si han contratado un crédito promotor, estas certificaciones deberán pasar por el notario con el fin de que la entidad bancaria proceda al pago de las partidas acabadas. Al notario deberá acudir también nuestro arquitecto ya que tendrá que firmar como facultativo de la obra.
Los días transcurren y la obra ya va tomando forma. Lo que empezó siendo una idea y luego se plasmó en el papel, ahora se empieza a ver materializado. Y llegado este momento toca decidir los materiales de los acabados como los suelos, azulejos, sanitarios, color de la pintura, etc.
Es importante que la elección de los materiales se realice lo antes posible, incluso nada mas iniciar las obras, ya que se tarda mucho en mirar, comparar, ver precios, calidades y, si los materiales no están a tiempo en la obra, seremos culpables de retrasos y costes añadidos. Cada día que se pierde en una obra equivale a mucho dinero desperdiciado. De ahí la importancia en coordinar la obra a la perfección.
La elección de los materiales de acabado no es tarea fácil. Hay que dedicar mucho tiempo, nos acechan las dudas e inseguridades, estamos presionados por plazos y presupuesto. Esto, en ocasiones, puede ser motivo de disputas familiares. Lo mejor es iniciar esta tarea lo antes posible para disponer de tiempo suficiente, tomárselo con calma y ser comprensivos.
A la hora de elegir los materiales, hay que procurar tener la mente clara y ceñirse a los presupuestos. Es muy fácil dejarnos llevar por el entusiasmo a la hora de escoger y eso luego tiene consecuencias negativas en el presupuesto global de la obra, perjudicando otras partidas fundamentales o no pudiendo terminar la obra. Esto hay que tenerlo muy presente.
La calidad de los acabados es importante. No todo sirve para todo y hay que distinguir que es cada cosa, para qué lugar de la vivienda va dirigido y qué uso se le va a dar. En esto también deberemos acudir a nuestro arquitecto para que nos aconseje.
En general el sentido común es nuestro mejor aliado. Visitar la obra con regularidad, preguntar todas las dudas que nos surjan y pedir consejo, serán herramientas que nos ayudarán a tomar decisiones.
LO QUE DEBE SABER AL FINALIZAR LA OBRA.
La obra por fin ha terminado. Tras varios meses de trabajo, nuestro sueño se ha materializado. Toca limpiar, amueblar, decorar y, en definitiva, convertir la vivienda en un hogar.
Pero conviene hacer un chequeo general de que todo está bien y éste habrá que hacerlo antes de hacer la liquidación de final de obra con el constructor.
Se deberán hacer comprobaciones fundamentales como: Estanqueidad de cubiertas y aceras, sistema de fontanería y calefacción, saneamiento, sanitarios, electricidad, acabados de solados y alicatados, pintura, carpinterías, entre otros. Una vez más nuestro arquitecto deberá certificar el buen acabado de las obras.
En el caso de que existan deficiencias, el constructor deberá repararlas antes de proceder al último pago.
Una vez comprobado el estado correcto de toda la construcción, nuestro arquitecto emitirá el Final de Obra con el que podremos solicitar de nuestro Ayuntamiento la Cédula de Habitabilidad.
Una vez concedida la Cédula de Habitabilidad, tendremos que contratar de las empresas suministradoras de agua y electricidad, los contratos definitivos, ya que hasta este momento solo teníamos suministros temporales para la realización de las obras.
Llegados a este punto, al contemplar nuestra vivienda terminada, echaremos la mirada atrás y comprenderemos que todo el tiempo y esfuerzo ha merecido la pena.